在房地产上的风险控制 |
在房地产上的风险控制
总的原则是现金流控制和看房估租。这是米 大当年喊了n边的，可惜我在买了两个投资房之后才看到的，结果可想而知。幸运的是，在米 大喊第n边时，我终于看到了，结果也是可想而知的。
怎么贯彻米 大的教导，大概因人而异，见仁见智，我的做法如下：
1. 选择自己能管理的房买。在坛里，甜薯以带枪收租而闻名，他以短枪队为基础，专做刑事犯精神病的生意。另有巾帼英雄有喜，有实力带武装人员在街上与匪徒驳火，枪杆子里面出政权。我的朋友中，有人专门卖烂房，自己能修，无惧问题房客。这些例子里，他们或者现金流好过我，或者增值好过我。我洒泡尿自己照照，知道做不了，没啥好说的，做自己能做的，就是哄银行借钱给我，大资金买multiplex，并且房况比较好，交通方便。
2. 苦练火眼金睛，选房客宁缺毋滥。这点不用多讲，坛中各大佬已经讲烂了。
3. 宁愿降房租，也不空。一千块的房租，降50就能吸引很多人，但空一个月却要一年多才能补上。
4. 选租客不怕他脏，只要老实，不欠租。花个2、3百就能请人打扫的干干净净，但去讨房租却劳民伤财，损失远远大过打扫费，孰重孰轻，一目了然。
5. 积极筹资还债。最近准备将我母亲买房的钱拿一部分还债，然后从我夫人公司里借钱给我妈买房（因为加拿大的税法规定，公司的钱可以借给公司雇员买自住房，不必在规定时间还，所以有此一出）。
6. 如大提到现金储备，我以前确实有一定现金在手，现在不算夫人公司的钱，大约仍然保持3万。但策略改了点，以HELOC为现金储备，多的现金还债。尤其是scotia bank，还进去的钱，可以按HELOC再借出来，那样的话，何必一边付贷款利息，一边拿着无利息的现金？
7. 最后却可能是最重要的，心理上要有死而无憾的决心和意志，亏光了算什么？宁愿亏死不可穷死。
|
|