一次性付款PK按揭：如何计算买房精细账 |
一次性付款PK按揭：如何计算买房精细账
如果说五年前，办公室恋情和八卦是办公室交谈不变的主题的话，现如今同事们聊起天来，扯着扯着就能扯到房价上。有房子的后悔买少了，没房子的则后悔没出手。但是在是选择一次性付款还是按揭上，还是有很多人想不清楚。
有的人因为手头紧张，希望把还款期限拉长一些，仔细一算，30 年的总按揭款几乎是一次性付款的两倍还要多一些。那么到底按揭划不划算呢?
这里，跟大家分享两个概念，一个是货币的“时间价值”，另一个是“资金成本”。
所谓货币的“时间价值”，就是说未来的一块钱不如今天的一块钱贵。这很容易理解，因为至少我们可以把钱存在银行里吃利息，而且如果未来的一块钱还不如现在的一块钱值钱的话，那不如现在就把它花掉，毕竟百鸟在林不如一鸟在手。
“资金成本”是说，任何一个投资项目都必须满足最低的回报率，比如说钱存在银行里的利率或是国债的到期收益率，因为银行存款和购买国债虽然也有一些风险，但在现实中几乎是微乎其微的。那么根据风险与收益应该相对应的原则，最低风险的投资必然对应着最低的回报率，所以我们作投资无论如何也不应该比这些无风险的利率更低才对，否则还不如把钱拿去存银行或是买国债。
这两个概念有什么意义呢?
首先，我们要知道，假设直接拿一次性付款的名义价格 50 万与总按揭款 100 万，进行数字上的比较是没有任何意义的。重要的是，未来的这 100 万折现到今天，与一次性付款的 50 万相比孰高孰低。
这里又有了一个概念，就是“折现”。折现的意思就是把未来发生的每一笔现金流，无论是流入还是流出，都按照资金成本折算与今天的价值，算一算这些未来的现金流与今天收到或付出多少钱是等值的。
现在假设银行一年定期利率是 5%，我们准备在银行里存100万，连续存三年，每年都连本带息再次转存，那么三年后我们能得到多少钱呢?
第一年，我们得到本金 100 万以及利息 5 万(100×5%)，总共 105 万。
第二年，我们得到本金 105 万以及利息 5.25 万(105×5%)，总共 110.25 万。
第三年，我们得到本金 110.25 万以及利息 5.51 万(×5%)，总共 115.76 万。
这，就决不是简单的 115 万(100 万 +100×5%×3)所能比拟的了。这种计算利息的方式，叫做“复利计息”。爱因斯坦曾经惊呼 ： 复利是人类最伟大的发明”，“复利是宇宙间最强大的力量”。而在复利中，也有一个特别有意思的法则——72 法则。
它的意思是，只要给定任何一个资金成本 r，本金翻倍需要的时间则是 72/r。比如说现在的资金成本是 5%，那么只需要 年就能翻一倍，更精确地说，就是 14 年 4 个月 24 天左右，而不是是 20 年。
现在我们已经知道了很多基本概念，让我们回头来看看买房到底是一次性付款好还是按揭好。
首先，我们要考虑未来的现金流。如果当期现金流很好，但未来的现金流不可预期或是不看好时，缩短按揭年限或是一次性付款可能就是比较好的选择。而当期现金流不佳，但可能你的工作很好，对未来的预期非常不错，这时则不妨选择按揭。
其次，我们应该考虑现在的资金成本。假如当前的 20 年期国债的利率是 10%，而 20 年期按揭利率为 8%，那么我们应该做怎样的选择呢?必然是按最低限额支付首付，而其余款项均由银行贷出，而将自己其余的钱全部买成国债，用国债的现金流来支付按揭款，并获取每年 2% 的无风险收益，这种行为就是套利。当然这种情况只能出现在市场错误定价时，一般是见不到的。
假如按揭利率高于同期存款利率或同期限国债利率时，又该如何选择呢?
我们应该将当期的按揭利率与历史利率进行比较，若处于历史低点，则应考虑尽可能长、尽可能多地借入按揭，将自有资金投入看好的投资品种，这是因为利率有一种回到长期均衡利率的内在力量。
例如，目前的 20 年期按揭利率为 4%，而近 5 年的 20 年期按揭利率为 8%。那么此时应该借入按揭贷款，并将自有资金投资于股票或债券。
众多数据表明，在低利率时代，股票或债券的收益率会高于按揭利率的收益率。而在按揭利率伴随存款利率回到历史均衡水平时，则考虑用投资收益来提前还款。
以 30 年期按揭贷款为例，目前按揭的资金成本是 5%，而历史的均衡资金成本是 8%，投资于股票市场的平均收益率是 ，一次性付款需要 50 万，我们来看一下这种情况下会发生什么有趣的事情。
假如我现在选择一次性付款，就不能将这笔钱用于投资，把这 50 万投资到股票市场，30 年后会成为 万。而如果是按照首付二成，以 5% 的按揭利率进行按揭，则应该在第一次直接支付 10 万，每年有 的“风险溢价”，能够获得 万的“风险溢价”!如果按照首付二成，以 8% 的历史均衡资金成本进行按揭，则只能获得 万的“风险溢价”。这里的“风险溢价”，就是在保证了资金成本后，通过投资所得到的报酬。
当然，如果长期的股票市场收益率水平降到低于历史均衡资金成本以下的时候，这个例子就不适用了。不过，投资期限越长，风险相对越小，投资回报相对越稳定。这一点是得到了无数投资家和分析师验证的。
所以，当现金流不存在问题，既有能力一次性付款，也可以慢慢还按揭的时候，就一定要先仔细观察“资金成本”再来做打算!
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