解读判断美国房地产的初、中、高级眼光 |
解读判断美国房地产的初、中、高级眼光 by 田原
网上如果有人求买房经验，回答肯定是七嘴八舌。有人说，要看下水道，有人说，要看屋顶和地基。肯定还有人会说要看学区。等等，等等。
我想就此问题作一讨论。把观察房地产的各类内容，分为：初级眼光(建筑状态)，中级眼光(地理位置)，和高级眼光(涨势前景的时间因素)。分别介绍。可惜我的时间非常缺少，所以，只能先大概介绍一下轮廓。
(一)初级眼光----对房产结构和状态的观察
所谓 初级眼光，就是指对房产本身的建筑状态的判断。其中当然包括了，院子、屋顶、地基、外表、结构、水、电、煤气、空调等的状态，等等。
为什么说这是初级眼光呢? 主要就是因为，这些具体的建筑状态，并不是影响房价的主因。而且，一般来说，在房产出售时，建筑状态就已经反映在卖价里面了。
举例来说，同样一个地区，同样一条街道上，完全相同面积的二幢房子。假如其中一套，其屋顶已经很旧，而另外一套屋顶却是很新的。那么，自然地反映在房价上，旧房顶的一套一般来说，要价就比新房顶的那套要价就低大约一万美元。
而对于那些水管陈旧，或者轻微漏水的一些细节，事实上，花钱修复这些细节，其成本比起房价来说，也是非常小的。在这方面讨价还价反映在房价上，不过是几百美元，或者上千美元的范围而已。
在“初级眼光”中，对房价影响比较大的部分，主要有：前院的状态。房子的结构。
对于一个想要卖房子的人来说，如果找realter帮你出主意，他/她最多的建议就是，把前院整理好。因为，这是反映一个房产“卖相”的一个很重要的因素。修整过的前院，可能可以对房价提高上万甚至几万的水平。而那些室内细节，例如，厕所是否有微小漏水啦，等等，其实对房价的影响并不是很重要。
对于买房者来说，其实恰恰应该不被前院所迷惑。而应该更加关注房子的布局和结构。例如，旧的房子往往壁柜比较小。这就对生活造成一些不太方便。还有，房子的地下室，和阁楼在卖房时，并不算面积。但是，有地下室和阁楼的房子，显然多了很多存储空间。这些空间，对于生活来说，是很方便的。
其他重要的房子结构包括：屋顶的高度。美国房子的屋顶，有些是八英尺高的屋顶。有些是九英尺高的屋顶。九英尺高的屋顶显然要比八英尺高的屋顶感觉好多了。而且，更有升值前景。阁楼的高度也是比较重要的。阁楼如果比较高，而且其通风比较良好，那么，对于房子的保暖性能就非常有利。
对于有地下室的房子，需要了解，很多地区，在雨季的时候，地下室是可能漏水进来的。所以，在这种情况下，你需要考虑地下室的排水问题。一般情况，都会有蓄水洞加上水泵。有时，地下室也会有下水道的出口。(那就更方便了。)
在房子结构中相当有害的内容主要有二个。一个是白蚁。另外一个是石棉成分。
很多华人看房子总是问地基是否好。其实，地基如果裂缝，都是可以比较容易修好的。甚至房子地板有所倾斜，都是可以用千斤顶矫正的。但是，假如房子结构中，被白蚁所害比较严重，那么，整个房子就毁了。所以，排除白蚁是整个房子结构中的第一重要因素。一般来说，房产买卖中，对白蚁的检查都需要有专项检查。
一般人比较容易忽略的是，房子结构中的石棉成分。石棉是一种致癌物质。早已被美国政府禁止使用。旧的房产中，某些外墙是石棉瓦材料的。还有些绝缘材料是包含石棉的。甚至还有些墙表面的popcorn涂料中，也含有石棉成分。这些都需要在买房时询问清楚。
如果外墙是含石棉的，一般在漆的覆盖下，也不至于暴露。不过，这种含石棉的结构，毕竟不是一种好事情。肯定会对房产的价值前景有影响的。如果是阁楼中的绝缘材料包含石棉，是可以请人来清除全部保温材料，进行更新的。其价格对于不同的州也是不同的。大概在$2到$6美元一平方英尺的样子。
如果房子的框架中，有一些轻微的白蚁。那么，也是可以采取措施进行消灭的。有些公司采用把整个屋子用巨大的布罩子覆盖，然后通入毒气，杀死白蚁。成本大约要上万美元。
还有一家公司，通过研究白蚁的习性，发现白蚁并不是永远呆在木头里面。而是白天在木头中打洞。到晚上，它们会爬到房子的外面，吸收潮湿的水分。所以，这家公司发明了一种药物，喷洒在房子外面的墙根。白蚁爬过以后，会被毒死，并且会传染到其他白蚁。造成整个白蚁窝的死绝。采取喷洒药的公司收取的费用，是根据房子的墙周长来计算的。一般二千尺左右的房子，大概需要一、二千美元喷洒一次。然后，他们卖保险给你。保证你的房子不被白蚁所害。
中心空调是房子的一大结构。完全装一套新的中心空调，目前的价格大约是五千到一万美元。
总而言之，房子结构对房价的影响是非常有限的。例如，一个状态不好的厨房可能会造成房价略低一万美元。但是，如果你花一万美元重新翻修了厨房，那么，在卖房时，你就可以多卖一万美元。而这些建设成本，对于美国不同的州，不同的地区，差别不大。
(二)中级眼光----对房产地理位置的观察 (location, location, and location)
在美国买房的都知道房地产业最常说的一句话：location, location, and location。那么，到底其中包含了什么意思呢?
很神秘啊。
其实说白了，意思就是，大区域，中区域，和小区域，每一个区域都很重要。
为了强调这一点，我想首先说小区域，特别是，最常常被华人忽略的地理因素或称地形因素。来说明"区域(位置)"的重要性。直观一点说明，当你开车在一条路上通过的时候，可能根本没有注意到，道路发生了下坡，然后又上坡了这样的变化。然而，在房地产价格中，这一下坡，一上坡，房价可能就会有一倍的差别。说严重了吗?其实我很常见这样的情况。坡下和坡上一倍的房价差是很正常的。
在某些地区，即便是在同一街道上，处于最低点地势的房子，(特别是最低点还紧靠一个水坑或水沟的。)有可能永远也卖不到高地势处房子的价格的一半。地势的高低可以很容易从google map上选择Terrain选项，就可以看到。买房前，千万要先查阅一下google地图中的Terrain图。地势对房价的影响是巨大的。在绝大多数情况下，在“坑”里的房子，都是低廉的房子。即便同样是处于“好区”。当然了，各个不同地区，地势的平缓程度不同，对房价的影响程度也是不完全相同的。不能绝对化。
除了地势低，靠近水坑以外，在同一个小的区域内，靠近高速公路或繁忙交通要道，靠近铁路，靠近高压线路，靠近变电站，靠近电视塔，靠近墓地，靠近垃圾场，等等，都会强烈影响房价。这种影响，应该被称为：“明显地理位置缺陷”造成的影响了。对于公路的繁忙程度，是可以从google 地图中，选择"Traffic"一项，进行分析。所以，在观察房地产时，除了要看zillow的房价地图，也一定要同时看google的Terrain和 Traffic地图。
再来说一说大区的概念。华人最常说的就是“学区”，还有“好区”。这些当然都是比较重要的。但是，首先你需要理解，房地产的大区(例如，法拉盛区，sunnyvale，)，邮政编码区，学区，小区(社区)，等，都是不同的概念。
其中邮政区域与大区的划分比较固定。但是，学区并不是一个固定的区域，而是经常因为政治原因，而变化的。某些城市，为了照顾贫穷区域的人们，甚至可以把穷区的学生分别分配到较远的富裕地区的学校中，用校车接送，以实现“更加公平”的理想。学区的变化，还有可能会因为教育经费的原因，以及新建学校或者撤销某些学校的原因，使得学区范围发生改变。而学区的范围划分，并不是根据邮政区域，也不是根据“好区”，“坏区”，“穷区”，“富区”，来确定的。甚至在同一条短短的街道上，很可能在1000号以前是一个学校，而1001号以后，就是划分到另外一个学校。
小区或者称为社区，其实是因为这个区域是由同一个开发商建设而形成的。某些小区比较大，而某些仅仅包括三、五幢房屋。而越新的小区，越容易是一些比较偏远和角落的地区。因为，开发商在购买地产的时候，首先要考虑的就是地价。他们最容易能买到的成片地皮，要么是偏远的地区，要么就是靠近高速公路边，或者，一些地势不好的地段。所以，当考虑 “小区”的时候，需要小心地观察地形和地理位置。而不是仅仅考虑“好区”和“学区”。
如果把学区，和邮政编码区说成是大区，那么，由一些主要的交通干道隔离出来的一小块一小块的“格子”，应该可以被称为“中区”了。房价在主要交通干道的二侧有巨大差别的现象，是非常普遍的。一般来说，被交通干道隔离出来的“格子”内，环境和居民成分大致是一致的。房价也比较在类似的水平。当然了，如前所述，即便是同一的格子内，地势的高低，以及是否靠近高速公路等，还是会进一步造成房价的不同的。
比较不同区域的房价，你应该选择不同地区中，都没有明显“地理缺陷”的房子，选择类似面积的房子，进行比较。也需要比较每一个区域最贵的房价。(它说明了这个区域的最高水平。)一般来说，每一个区域的最好的房子，肯定是处于地理位置比较好的地段。一般来说，房产开发商是不会在很差劲的地理位置买一块地，盖上最好的房子的。(但是也有例外。就是当某一区域非常好，已经根本找不到空闲土地时，他们可能在很靠近高速公路的差劲区，买下破旧的房子，彻底改造。)
总结一下中级眼光，就是说，location, location, and location这句话，就意味着，大区域不同，会造成房价的不同。中区域不同，会造成房价的不同。小区域(小到同一条街上的不同位置)的不同，也会造成房价的巨大不同。
另外一个需要注意的是每个区域的区域法(zoning law)。美国关于房地产，都要划分为single family zoning, multi-family zoning, commerical zoning, industrial zoning 等。每一种区域(zoning)都有相应的政府规范。房主不能随意改变。例如，你在single family 区域买的房子，就不允许你自己改建成多家庭的公寓。还有一种区域是“历史遗迹保护区”(historical reservation zoning)。一般来说，是比较有害的。因为它限制人们对自己房子的改建和扩建。
(三)高级眼光----对房产价格涨势的观察 (价格的时间因素)
几乎所有拥有房产的人，都希望房价上升。我个人认为，均匀整体上升的房价，对大多数只拥有自住房的人来说，其实几乎并没有什么好处。从理论上来说，如果房价整体上升，那么，看起来你的房价是升值了。但是，这笔钱你并拿不出来。你如果想卖掉这个房子，再买一幢更好的，那么，因为房价上升，更好的房子变得更贵了。所以，你并没有因为房市的整体上升而得利。而对于想买房的人来说，工资的增长速度总是赶不上房价的增长速度。
房市上升的主要得利者，其实是政府人员。因为房产税随之增加了。而房产的拥有者，喜滋滋地看着房产税的增加，其实依然居住在同一幢房子中。
唯一的好处是，房产的拥有者，可以从房子中提取的抵押贷款数增加了。(Line of credit)如果你想买第二套房产，这就很重要了。
从我个人来说，我对房市的整体上升或者下降，没有太大的兴趣。甚至可以说，我更期望房市的整体下降。这样，即便是工资收入不变，但是，我可以有机会买更多的房子。
我认为，真正对房地产涨落的高级眼光，是对不同区域房价涨势不同的判断能力。如同前一篇文章所述，对于房价来说，location, location, and location这句话意味着，大区域，中区域，小区域(小到同一条街上的不同位置)的不同，房价都不同。
对于本篇文章来说，你需要学会理解，大区域，中区域，小区域(小到同一条街上的不同位置)的不同，还有房子的状态的不同，房价的涨落规律也不同。
能够判断出某一个区域的某种房子，会有很大的涨势，而另外一个区域某种房子没有涨势，这，才是高级的本事。
一说起买房的经验，很多人都会告诉你，(包括本版一位网友也曾经说过。)在看好一幢房子后，应该开车到房子附近，等待观察进出的邻居都是一些什么人。如果邻居中有穷人或者是黑人，那么，就说明这是一个不好的区，就应该回避这样的房子。
如果你持这种看法，那么，很有可能你正在失去最好的房市机会。
稍微分析一下我们就不难理解。假如一个区域，已经完全是富人，那么，房价一定已经升的很高，而且难以有更高的涨势了。无论是从道理上说，还是从我个人的经验来看，“涨势”最快的区域，都是那种，从本来是穷区变成富区，这种变化之中的区域。(想想吧，“涨”的最快，肯定是“变”的最快啊。)
那么，这种处于“变化”的区域会是什么环境呢?肯定是，理论上说，交通方便又安静，但是，因为历史原因，原来主要都是穷人居住。现在，一部分的住户是原来的穷人和黑人。而一部分居民是后来的富人。所以，这个区域房价差异很大。(差异大才有机会啊。)富人因为看中了这块区域的地理位置，而迅速地往里面“挤”。在这一过程中，一些穷人的房子，依然很便宜地出售。(涨势啊，机会啊。如果你已经看不到穷人了，你就已经没有机会了。)
当然，从“穷区”变成富区是一种快速变化的区。从“中产”变成“高产”也是一种快速变化的区。每个城市的变化都有自己的特色。不可绝对照搬细节。
判断区域的变化的“高级”高级眼光中，还需要具有房地产开发商的知识(或眼光)。一般说来，一个区域的房子结构没有变化，而仅仅价格变化，是比较慢的变化。更快的变化是被房地产开发商把旧房拆除，翻盖新房。这种变化速度是更加快速的。而开发商对于每个地段应该付出的成本，以及翻盖以后，可以达到的价格水平，绝对是高级专业水平的。所以，学习和理解了开发商的经济思维，绝对是一种”高级的眼光“。
建筑商大概有这些经济概念：第一，买旧房的价格。这基本上就相当于这个区域的地价。(与本地域穷人数有关。也成为本区域房价的最低值。)第二，建筑成本。我感觉，2000尺到5000尺的房子，建筑成本相差并不太多。都是大概十多万到三十万左右。第三，开发商至少要赚十万到三十万吧。第四，是翻盖后新房的价格。这与本区域富人的水平有关。开发商绝对对此有比较好的判断。
举例来说，如果一个区有很多二十万以下的房子，而最高房价已经达到五十万。那么，开发商就会把收购价订在十七、八万，翻盖大约三千尺的房，卖五十万左右。所以，这个区凡是出现十七、八万的房子，就会立即被开发商买走。这样，这个区的最低房价就被卡位。几乎你看不见十七万以下的房子。但是，开发商也不会轻易购买超过二十万的房子。因为，这样，他的成本就会升高。所以，在十八到二十万之间，会有比较便宜的房子。有的时候，开发商会等待机会，或者，逼迫穷人便宜一点卖给他们。但是，假如该地区房价形式比较好，例如，最高房价达到了七十万，那么，开发商就可能就会花二十五万买旧房。
房产开发商在观察地理位置时，是非常讲究的。因为，富人肯定不会在高速公路边买房的。也不会选择地势不好的各种有缺陷的位置买房的。所以，开发商绝对不会在高速公路旁边买一个便宜的房(或地)，盖很贵的房子的。他们肯定要选择盖好房以后，能被富人看中的地段，进行高档的翻盖。而那些高速公路边，或者其他有缺陷的地段，一般来说，会被盖成公寓楼，或者condo等，占用土地少，但是，高利用空间的建筑。
不管怎样，如果有开发商在本区域进行翻新开发，那么，即便是中档的房产，价格也会被很快抬高。
最近几年的很大一个趋势就是，因为汽油价格的升高，使得远郊的房价下降。而城里面和近郊，(很多原来是穷人区和黑人区)被全盘翻新。房价几乎是每五、六年就翻一倍。当然，开发商并不是普遍撒网的。一般来说，他们会盯着一小块地理位置比较好的区域，进行专攻的。常常出现这样的广告：
We buy urgly houses。这，就是房地产开发商在行动了。
总而言之，你不仅要能判断出，目前情况下，不同大区，不同中区，不同位置每一个房子的房价，(这个可以和别人大侃特侃。越大越好侃。总体房价是增还是降之类的废话随便说。)。而且，你要在心里，具有判断大区、中区、小位置房价的涨落前景的能力。
机会肯定会有的。前面说过，中国人很多不了解房价定位。其实，美国人也有很多也是不懂。他可能一看，同一条街上位置不好处的一个房子卖了一个便宜价，他就可能把自己的房子也卖这个价了。还有人一看，这个区域有几个黑人。立即就舍弃了买房的打算。这又可能使得好位置的房价变的很便宜。
当然了，一个大区，房价还是受到整体经济的影响的。如果你能到市政府去查阅文件，看看最近本市都有什么发展规划，那当然是很有本事了。如果嫌这样太麻烦，那么，顺路看看，是否有大公司在建大楼。大学是不是新建了一个高楼或者医院。某个区是否新建了一个超市。或者麦当劳，或者，PapaJohn Pizza，星巴克，等等。这些超市和快餐，不同总类的，其实总是和本地区人口发展，经济发展，居民结构发展，非常相关的。这些超市和快餐的经营者们，对于本地区人口结构的变化，可是很有经验的。
另外啦，如果你买房是为了出租而不是自住，那么，你可能反而不希望是好的学区，只要安全方便就行。你也不在乎房子是处于高速或者其他有缺陷的地理位置。只要房价和租金的比例达到一百比一以下就行。(这个比例是判断出租房产的一个重要依据。)
总结一下说，就是需要把对房地产的分析和判断，分为三个层次。第一就是房子的状态。第二是地理位置。第三就是房地产的涨势。
好啦，就说这么多吧。
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